La résidence sénior fait partie des investissements locatifs les plus rentables : vous l’achetez directement auprès du promoteur qui en assure la gestion, et vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP). La résidence senior fait partie des résidences avec services qui rapportent le plus : en effet, quels sont les gains à long terme pour un tel investissement ?
Un bail sécurisé, sur une durée de 9 ans
Le contrat que vous signez avec le gestionnaire de la résidence est un bail commercial et celui-ci est conclu sur une durée minimale de 9 ans. Parmi ses avantages : des loyers sécurisés issus directement de ce dernier. Cela veut dire que vous avez la garantie de percevoir des revenus locatifs pendant ces 9 ans, sans que vous ayez à vous soucier de la gestion des baux avec les locataires, de même que du recouvrement des loyers, missions qui relèvent de la responsabilité du gestionnaire.
La reconduction du bail commercial
Le bail est reconduit de manière tacite, si vous comptez continuer à garder la résidence senior dans votre patrimoine. Dans ce cas, la durée de la reconduction est de 9 ans, et ainsi de suite. Notons toutefois que la garantie des loyers est fonction de la solidité financière du gestionnaire : critère primordial à analyser donc, avant de vous lancer.
Un avenir prometteur et des loyers garantis
Les personnes âgées sont de plus en plus nombreuses à avoir une espérance de vie plus longue. Elles intègrent ainsi les résidences seniors qui proposent des prestations et des services à la hauteur de leurs attentes : qualité de la prise en charge, aménagement spécialement pensée pour des personnes vieillissantes, confort, activités, loisirs et bien-être.
Ainsi, la demande locative est forte, et il devient de plus en plus ardu de réserver un lit dans une résidence senior. Le taux d’occupation est donc de 100% à longueur d’année, garantissant durablement les loyers.
Une défiscalisation sur plusieurs années
Autre avantage de taille, sur le long terme : une défiscalisation sur plusieurs années, que ce soit avec le régime réel d’imposition ou avec le régime micro-BIC.
- la défiscalisation avec le réel d’imposition : les frais et charges, ainsi que les dotations aux amortissements sont déduits de l’impôt sur le revenu du loueur. En cas d’excédent, celui-ci est reporté sur les exercices suivants
- la défiscalisation avec le micro BIC : ce régime peut être associé avec le dispositif Censi-Bouvard, qui génère une réduction d’impôt de 11% pendant 9 ans. Si un excédent est enregistré, celui-ci est également reportable et ce, sur les 6 années suivantes.
Logement classique ou résidence avec service pour réussir sa LMNP ?
Vous pouvez faire de la LMNP en faisant louer un logement par vos propres soins à des locataires seniors. Par exemple, un appartement T2 confortable et proche de toutes les commodités. Cependant, ce sera vous-même qui endosserez toutes les contraintes de la gestion locative, de même que le recouvrement des loyers. Pas de mutualisation des risques non plus, à la différence de la résidence senior – en effet, ces derniers sont répartis entre les locataires.
Toujours est-il que vous bénéficiez de tous les avantages de la LMNP, en particulier du point de vue fiscal.
LMNP pierre-papier : l'intégrer dans votre portefeuille ?
Investir dans un bien physique tel que la résidence senior nécessite toujours un fonds assez conséquent. Or, il existe une autre alternative pour les petits portefeuilles souhaitant faire de la LMNP à moindre coût : investir via la pierre-papier. Il est alors question de souscrire à des parts d’OPCI FILM (organisme de placement collectif immobilier investissant dans des fonds d’investissement en location meublée).
