Investir dans un bien immobilier via la loi Pinel n’est rentable que si le projet concorde bien avec votre situation. En effet, son principal avantage est de générer une réduction d’impôt qui est fonction du montant de votre acquisition. C’est donc avant tout votre objectif de défiscalisation que vous devez considérer en premier, avant de choisir d’investir dans un bien Pinel.
Assurez-vous que l’investissement Pinel concorde avec votre situation
Vous aurez à étaler sur table tous les éléments à considérer afin de bien cerner votre situation. Ceux-ci sont, outre votre situation fiscale comme mentionné plus haut, votre situation financière ainsi que votre capacité d’endettement, puisque vous aurez à recourir à un crédit.
Notez également que vous devez verrouiller votre engagement sur 6 ans, 9 ans ou 12 ans afin de profiter de la réduction d’impôt de 10.5%, 15% ou 17.5%. Cela veut dire que vous vous engagez à la mise en location du bien acquis pendant la période que vous avez définie sur la base des 3 options sus-citées. Le choix de la période d’engagement sera donc fonction de votre horizon d’investissement : à moyen terme ou à long terme.
Par ailleurs, investir Pinel, c’est aussi placer votre argent dans la pierre, et donc percevoir des loyers. Il est donc intéressant de définir à l’avance le rendement que vous dégagerez de cet investissement : celui-ci doit être supérieur au taux d’emprunt afin que la rentabilité soit au rendez-vous.
Anticipez votre sortie d’investissement avant même l'acquisition
Le bien immobilier présente de multiples atouts, mais aussi un défaut à tenir en compte avant l’achat : son illiquidité. C’est pourquoi, il est impératif de prévoir votre sortie d’investissement avant même d’acquérir le logement Pinel. Sauf si vous souhaitez l’inclure indéfiniment dans votre patrimoine, par exemple en l’occupant vous-même à titre de résidence principale, ou si vous souhaitez le sortir de vos actifs en le transmettant à vos enfants.
Choisissez une ville où les biens Pinel sont encore rares
Pourquoi ? Pour éviter l’effondrement des prix au moment de la revente. Explications : vous avez acquis un bien Pinel en VEFA auprès d’un promoteur immobilier, et ce bien est, rappelons-le, un appartement au sein d’un immeuble de logement collectif - le seul type d’immobilier éligible à la loi depuis 2021. Cela veut dire que vous serez plusieurs propriétaires à avoir acquis vos appartements respectifs au même moment. Par conséquent, si vous revendez au bout de 6 ans ou de 9 ans, c’est-à-dire à l’issue de la période d’engagement, vous serez également plusieurs revendeurs en concurrence, ce qui va provoquer un tassement des offres par rapport à la demande, et par conséquent, une revue des prix à la baisse si vous souhaitez accélérer les démarches.
C’est pourquoi, il est important d’opter pour une ville où les biens Pinel sont encore assez rares, comme dans les villes moyennes situées en zone B1.
Achetez un appartement de petite surface
Il vaut mieux acquérir un appartement T1 ou T2 pour louer en Pinel. La raison : les logements de petite surface sont plus faciles à mettre en location et, théoriquement, les loyers ne dépasseront pas les plafonds fixés par la loi. Si, en revanche, vous achetez un appartement plus grand, vous appliquerez des loyers plus forts et donc serez dans l’obligation de sélectionner des locataires à hauts revenus afin de rentabiliser votre investissement. Or, les ménages aisés préfèreront plutôt louer des maisons individuelles plutôt qu’un T3 ou un T4 dans un logement collectif. Ce qui vous pénalisera, en ce qu’il s’agit du délai de mise en location - qui est de 12 mois suivant la livraison du bien. De plus, vous risquez également d'endosser d’éventuelles vacances locatives longues.
